Fachgebiet: Gewerberaumimmobilien: Rechenzentren
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Rechenzentren/Marktsituation/Beratungsleistungen

I) Ungebremste Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten

Trotz der vergleichsweisen hohen Stromkosten für Betreiber von Kollokation Rechenzentren in Deutschland befindet sich der Rechenzentrumsmarkt im Aufwind. Die Zahl der in deutschen Rechenzentren untergebrachten Server beläuft sich auf mehrere Millionen mit starker Tendenz nach oben.  In gleichen Maßen steigt die Nachfrage nach Rechenzentrumsfläche im Sinne der Fläche, die für das Aufstellen von IT Equipment (Server, Speichersysteme und Netzwerkkomponenten) erforderlich ist. In Deutschland gibt es > 50.000 Rechenzentren. In der Kategorie mit über 100 qm IT-Fläche > 2500. Die zunehmende Nachfrage nach Rechenzentrumskapazitäten ist zum einen durch Cloud Computing und ähnlichen Leistungen begründet. Zum anderen setzen Anbieter auf die Sicherheitsstandards in Deutschland im Hinblick auf Compliance und Datenschutzvorschriften.

II) Bau neuer Rechenzentren /Anmietung neuer Rechenzentrumsflächen

In Abhängigkeit von den individuellen Anforderungen hinsichtlich Sicherheit, Verfügbarkeit und Betrieb des jeweiligen Rechenzentrums muss jeder Rechenzentrumsbetreiber die entsprechende Infrastruktur des Gebäudes (baulich, versorgungstechnisch, sicherheitstechnisch, netzwerktechnisch, etc.) im Rahmen der Definitionen der vertraglichen Soll Beschaffenheiten mit dem Werkunternehmer bzw. Verkäufer oder Vermieter vereinbaren. Eine Reihe von Richtlinien, Empfehlungen, Normen wie, exemplarisch BSI Standards, Bitkom Standards, TÜV IT, TIA 942 (amerikanische Norm) und, EN 50600 (neue, erste europäische RZ Norm) können hier Anhaltspunkte liefern. Eine allgemeine Beschreibung für den Ausbau und die Soll Beschaffenheiten von Rechenzentren gibt es jedoch nicht. Deshalb sind seitens des Rechenzentrumsbetreibers die Anforderungen für jeden konkreten Fall objektspezifisch zu stellen, zu verhandeln und im Einzelfall vertraglich zu vereinbaren.

 

III) Modernisierungen von Rechenzentren

Zum anderen ist weiterer Treiber für Investitionen auf diesem Gebiet die steigende Notwendigkeit von Modernisierungen der immensen Kapazitäten, die um die Jahrtausende wende, aufgebaut wurden. Der Bedarf an Modernisierung wurde durch die zwischenzeitlich erheblich erhöhte Leistungsdichte (pro qm IT-Geräte 1-2 KW an Stelle von 500 Watt um die Jahrtausendwende), das Ende des Lebenszyklus für Stromversorgung, Kühlung und Klimatisierung und das steigende Energiebewusst Sein ausgelöst. 

 

IV) Instandsetzungen und Instandhaltungen von Rechenzentren

Erforderliche Instandsetzungen und Instandhaltungen von Rechenzentren verursachen ganz erhebliche Kosten. Flachdächer müssen nach Ablauf deren Lebenszyklen grundsätzlich komplett saniert werden, weil deren Abdichtung und Entwässerung nicht mehr ordnungsgemäß funktionieren; bereits kleinste Fehler hieran können mittelfristig erhebliche Schäden auch an dem eingebrachten Equipment hervorrufen. In diesen Fällen sind Schiedsgutachtervereinbarungen zwischen Vermieter des Gebäudes und Betreiber des Rechenzentrums als Mieter meistens der beste Weg, um die hiermit verbundenen Probleme sinnvoll zu lösen. Die Mitwirkungen von Sachverständigen und fachkundigen Rechtsanwälten an diesen Vereinbarungen sorgen für eine fachgerechte Wiederherstellung der Anlagen und vermeiden langwierige und kostspielige Gerichtsverfahren. 

V) Ausbau von Rechenzentren oder Rückbau und Neuerwerb/Neuanmietung von Rechenzentrumsflächen

Für Betreiber von Rechenzentren stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, bestehende Rechenzentren um- bzw. auszubauen oder ein völlig neues zu erwerben und existierende zurückzubauen bzw. an Drittinteressenten zu verkaufen. Entscheidet sich der Betreiber die Flächen stillzulegen und neue anzumieten bzw. neue Rechenzentrumsflächen käuflich zu erwerben, ist im Falle der Miete/Pacht die alte Fläche grundsätzlich zurückzubauen, d.h. die gemietete Fläche ist wieder in den Ursprungszustand zurückzubauen und an den Vermieter so zurückzugeben, was ganz erhebliche Kosten verursachen kann: Rückbau von Netzersatzanlage, Klimatechnik, USV – Anlage, Löschanlagen, Zwischenböden, Alarmanlagen, Innenhausverkabelungen etc. Was im Einzelfall durch den Mieter geschuldet ist, entscheiden die Regelungen im Mietvertrag. Sind diese, wie so oft unklar, ist der Vertrag auszulegen, was zu Streitigkeiten zwischen den Parteien führen kann. Ist im Vertrag nicht geregelt, dass mieterseitige Einbauten auf Kosten des Mieters zurückzubauen sind und dienen sie nach dem gemeinsamen Parteiwillen von Mieter und Vermieter zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes (OLG Düsseldorf 03.05.2011 – 24 U 197/10) besteht keine Rückbauverpflichtung des Mieters. Zur Diskussion stehende Rückbauten sind oftmals Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter bei denen die Vermieter oftmals versuchen, überzogenen Forderungen zu stellen und immense Ablösebeträge zu fordern. Grds. erstrebenswerte außergerichtliche Vergleiche – und falls nicht anders zu vermeiden – gerichtliche Urteile sehen dann im Ergebnis erheblich niedrigere Zahlungsverpflichtungen vor. Anlässlich dieser Ausgangssituation kann es empfehlenswert sein, einen Nachmieter ausfindig zu machen, der bereit ist die eingebauten Anlagen auf der Grundlage eines Vertrages zu übernehmen. Entscheiden Sie sich den Bau neuer Rechenzentrumsflächen in Auftrag zu geben bzw. neue Flächen anzumieten, sind für den jeweiligen Einzelfall die Anforderungen in Bezug auf Stromversorgung, Klimaversorgung, Gebäudetechnik, Wartung, Architektur, Bauausführung/Baubeschreibung, Sicherheit, Netzwerkanbindung im jeweiligen Vertrag sorgfältig zu regeln. Aus Sicht des Betreibers der Rechenzentrumsflächen sind darüber hinaus insbes. die jeweiligen Flächen und der Mietzweck klar zu regeln.   

VI) Beratungsleistungen im Zusammenhang mit Rechenzentrumskapazitäten

Im Folgenden eine Zusammenfassung meiner Beratungsleistungen im Zusammenhang mit Rechenzentrumskapazitäten u.a. anhand von Schilderung von einzelnen Fallkonstellation hierzu: