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Regelungsbereiche eines Grundstückskaufvertrages aus Sicht des Käufers

 

Absicherung der Existenz beim Immobilienkauf

 

Sie beabsichtigen den Kauf eines Grundstücks. 

Egal, ob zum Zweck des Baus eines Gebäudes, der Ansiedlung eines Betriebs, Einrichtung eines Büros, des Bewohnen des Vertragsobjekts oder aus Spekulationsgründen:

Der Erwerb eines Grundstücks ist oftmals die Basis Ihrer privaten und/oder beruflichen Existenz. 

Die Gestaltung der Regelungen Ihres Kaufvertrages hat daher fundamentale Bedeutung. 

Immobilienkäufe erfordern umfangreiche Regelungen, damit Sie Ihre Interessen und Rechte als Käufer absichern: 

 

Kaufgegenstand

Genaue Bezeichnung des Kaufgegenstandes durch  

• • Einsicht in die Flurkarte beim Katasteramt vor Vertragsabschluss

Nur der Blick in das Grundbuch ist nicht ausreichend! Immer durch Einsicht in die Flurkarte prüfen, ob rechtlicher Zuschnitt den Gegebenheiten in der Natur entspricht.

• • Bezugnahme auf mehrere Flurstücknummern  

• • Nennung nur einer vertragsgegenständlichen Flurstücknummer nicht ausreichend, wenn sich Garagen- oder sonstige Kfz-Stellplätze auf einem gesonderten Grundstück befinden. Diese werden ohne Einsicht in die Flurkarte oft übersehen! 
• • Miteigentumsanteil an einer Gemeinschaftsfläche wird ohne Einsicht in die Flurkarte übersehen, weil Parteien dies fälschlicherweise für einen Bestandteil des mitgeteilten Flurstücks halten, obwohl es sich hierbei in Wirklichkeit um ein gesondertes Flurstück handelt.
• • Ev. Amtlichen Katasterkartenauszug als Anlage zum Vertrag

 

Noch zu vermessende Teilfläche als Kaufgegenstand  

Ist Kaufgegenstand eine erst noch zu vermessende Teilfläche aus einem oder mehreren Flurstücken ist, verlangt § 311b BGB eine so genaue Beschreibung des Grundstücksteils in dem Kaufvertrag, dass auch außenstehende Dritte Lage und Grenzen eindeutig feststellen können. 

• • Zu empfehlen ist daher einen Katasterplan, in dem die Grenzen der verkauften Teilfläche eingezeichnet sind, als Anlage zum Kaufvertrag. 

 

Regelung der mitverkauften Gegenstände: 

• • z.B. Klimageräte, Pumpstationen, Rückkühler, Batterien, Glasfaserhauseinführungen, Netzersatzanlagen, Doppelboden
• • Ev. zusätzliche Bauleistungen des Verkäufers – insbes. teilweiser Rückbau /Einbau
• • Beurkundungspflicht beachten!

 

Ev. Übertragung von Kundenverträge auf Erwerber

• • Übertragung der Verträge des Verkäufers mit Dritten über Rechenzentrumsleistungen auf Käufer
• • Beurkundungspflicht beachten!

 

Erschließung / Ev. gesonderte Regelung der Erschließung durch

• • Strom
• • Glasfaser
• • Anbindung an den öffentlichen Verkehr
• • Kanalanschluss
• • Anschluss an Trinkwasserversorgung

Bei Verkauf von Grundstücksteilflächen Erschließung sichern durch

• • Grunddienstbarkeit, welche 
• • auf der die im Eigentum des Verkäufers verbleibende Restfläche des Grundstücks lastet, wenn
• • verkaufte Teilfläche keinen unmittelbaren Anschluss an vorbeilaufende Straße hat

 

Grunderwerbssteuer

• • Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung der Planungsreife (§33BauGB) oder der bestandskräftigen Baugenehmigung führt zu
• • Liquiditätsvorteil: 

• • Anfall der Grunderwerbsteuer bis Eintritt der Bedingung hinausgeschoben

 

Kaufpreis/Fälligkeit/Bestmögliche Sicherung der Ansprüche des Käufers auf Eigentumserwerb 

Der Kaufpreis ist fällig innerhalb einer zu definierenden Frist (z.B.14 Tage) nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung des Notars beim Käufer.  

Beim Grundstückskaufvertrag ist ein Leistungsaustausch Zug um Zug (§ 320 BGB) – anders als beim Kauf beweglicher Sachen gegen Barzahlung – nicht durchführbar, weil zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück die Eintragung der Rechtsänderung ins Grundbuch erforderlich ist. 

Im Sicherungsinteresse des Verkäufers erfolgt die Kaufpreiszahlung vor Beantragung der Eigentumsumschreibung. 

Da infolgedessen der Käufer vorleistungspflichtig ist, müssen die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Kaufpreises im Vertrag so geregelt werden, dass die Ansprüche des Käufers auf Eigentumserwerb bestmöglich gesichert sind:

• • Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Eigentumsübertragung,  
• • Nachweis des Nichtbestehens oder der Nichtausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach BauGB 
• • Sicherstellung der Freistellung des Grundstücks von allen eingetragenen und vom Käufer nicht übernommenen Belastungen

 

Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren/ Festes Übergabedatum

Nach § 446 BGB geht mit der Übergabe der verkauften Sache die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung auf den Käufer über; von der Übergabe an gebühren dem Käufer die Nutzungen und er trägt die Lasten. Sofern bei einem Grundstückskaufvertrag nichts anderes vereinbart würde, schuldete der Verkäufer die Übergabe Zug um Zug gegen Kaufpreiszahlung (§ 320 BGB). 

Abweichend vom Gesetz empfiehlt sich insbes. im Hinblick auf mietrechtliche Bindungen der Parteien die Vereinbarung eines festen Übergabedatums unter der Voraussetzung der vollen Kaufpreiszahlung. 

Ein festes Übergabedatum hat weiterhin den Vorteil, dass dem Käufer dann, wenn der Verkäufer der Übergabe- und Räumungsverpflichtung nicht fristgerecht nachkommt, gem. §§ 286, 280 BGB auch ohne Mahnung (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB) ein Anspruch auf Ersatz des Verzögerungsschadens zusteht. Da die Verkehrssicherungspflichten, insbes. die Streupflicht, dem Eigentümer obliegen, sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass diese vom Käufer bereits mit dem Besitzübergang übernommen werden und nicht erst mit Eigentumsumschreibung. 

 

Haftung für Sachmängel

Haftungsausschluss bei Kaufverträgen über eine gebrauchte Immobilie

Im Falle eines Individualvertrags über eine gebrauchte Immobilie ist – insbes. zwischen Privaten - ein vollständiger Haftungsausschluss für Sachmangel des Grundstücks und des Gebäudes zulässig, sachgerecht und entsprechend zu regeln. 

 

Differenzierte Regelungen zugunsten des Käufers

Nicht selten bedarf es jedoch differenzierender Regelungen zugunsten des Käufers in Bezug auf:

• • Grundstücksgröße
• • Wohnungsgröße
• • Mögliche Regelungen im Zusammenhang mit Altlasten

• Pflicht des Verkäufers zur Sanierung des Grundstücks vor Übergabe an den Käufer
• Garantie des Verkäufers für Altlastenfreiheit
• Risiko-, Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer 

 

Regelungen zu Bauleistungen/Bauträgervertrag

Notarielle Beurkundung

Schuldet der Verkäufer im Zusammenhang mit dem Verkauf des Grundstücks Bauleistungen, bedürfen nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 BGB auch die Vereinbarungen zur der Bauverpflichtung der notariellen Beurkundung.

Genaue und vollständige Baubeschreibung zur Streitvermeidung 

• • Baustoffe und Materialien
• • Art und Umfang der Ausstattung
• • Baubeschreibung samt Plänen dem Vertrag als Anlage beifügen

Beschaffenheitsvereinbarungen

Im Interesse des Käufers sind im Hinblick auf die Bauleistungen

• • Beschaffenheitsvereinbarungen im Sinne des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB sachgerecht
• • Ausschlaggebend: Gegebenheiten des Einzelfalls/konkrete Vorstellungen des Käufers

 

Regelungen zur Verwendbarkeit des Grundstücks

Verfolgen Sie als Käufer mit dem Erwerb bestimmte Zwecke z.B.

• • Bau
• • Ansiedlung eines Betriebs
• • Vertragsobjekt selbst bewohnen
• • Einrichtung eines Büros

sind entsprechende Regelungen zu empfehlen, die die

• • die Bebauung
• • die Nutzung
• • den Ertrag
• • die Rendite

der Immobilie absichern.

 

Regelungen über Mieterträge/Beschaffenheitsvereinbarung

Insbesondere sind Regelungen zu den Erträgen aus Vermietung der Immobilie zu empfehlen, wenn es Ihnen als Käufer auf eine Bestimmte Höhe des Mietertrags ankommt, den Sie mit der Immobilie erzielen möchten.

• • Beschaffenheitsvereinbarung der zu Folge
• • die derzeitigen Mieter eine zu definierende Gesamtmiete ohne Nebenkosten zu zahlen verpflichtet sind und
• • keine Rechtsgründe gegeben sind, nach denen nur eine geringere Miete verlangt werden dürfe