089 - 57954 005 info@kanzlei-christian-martin.de
BGH-Urteil zur Gewerbemiete vom 12.01.2022 – XII ZR 8/2
Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage im Fall einer Geschäftsschließung auf Grund einer hoheitlichen Maßnahme in der Coronapandemie –
Praxistipp: Gestaltung von Anpassungsklauseln in der Praxis
Newsletter von RA Christian Martin
Mit Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 hat der BGH eine wichtige Entscheidung für die Parteien eines gewerblichen Mietvertrags getroffen:
Ist der Mieter gewerblich genutzter Räume wegen einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie gezwungen, sein Geschäft zu schließen, kommt grundsätzlich für ihn ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.
Das Festhalten an dem unveränderten Vertrag muss dem Mieter jedoch unzumutbar sein.
Ob dies der Fall ist, hängt von der Abwägung sämtlicher relevanter Umstände des Einzelfalls ab, bei der folgendes zu berücksichtigen ist:
- • Im Falle einer pandemiebedingten Geschäftsschließung muss der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen,
- • welche Nachteile ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind, die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen
- • und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.
- • Hat der Mieter zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile staatliche Leistungen erlangt?
- • Hat der Mieter Leistungen einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung wegen der Betriebsschließung erlangt?
- • Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten
- • Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben bei der gebotenen Abwägung jedoch außer Betracht
Positives aus Sicht des Mieters
Das Urteil ist aus Mietersicht zwar grundsätzlich zu begrüßen, weil
- der BGH klargestellt hat, welche Kriterien bei der Frage der Unzumutbarkeit zu berücksichtigen sind und er klargestellt hat, dass entgegen seiner bisherigen Rechtsprechung eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters nicht erforderlich ist, um die Unzumutbarkeit des Mieters zu beweisen.
Hohe Hürden im Streitfall
Im Streitfall bleibt der Mieter jedoch darlegungs- und beweispflichtig für alle Umstände, die seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen sind. Im Streitfall ist folglich eine umfassende Aufarbeitung sämtlicher insoweit relevanter Umstände durch beide Parteien und Gerichte erforderlich.
Empfehlung
In neu abzuschließenden Mietverträgen sollte das Recht des Mieters auf Anpassung der Miete in gesonderten Vereinbarungen geregelt werden.
Ein Zurückgreifen auf das gesetzliche Anpassungsrecht ist aus Sicht des Mieters nicht zu empfehlen.
Die Praxis hat gesonderte Hardship und Wirtschaftlichkeitsklauseln entwickelt, die sich insbes. in der Öl- und Gas- sowie in der TK/IT Industrie bewährt haben.
Der Vorteil dieser Klauseln liegt darin, dass die konkreten Voraussetzungen für ein Anpassungsrecht des Mieters definiert werden, um den Aufwand einer Durchsetzung im Prozess zu reduzieren. Zu empfehlen ist zusätzliche eine Schiedsgutachterabrede für diese Art von Fällen, die ebenfalls im Detail zu regeln ist.
Zur Gestaltung der auf Ihren Betrieb zugeschnittenen Mietanpassungsklausel in Ihrem Mietvertrag stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.